ANEXO
23
(1.7 y 4.6)
Los créditos para la adquisición, construcción o mejora de viviendas que otorguen las instituciones de conformidad con las presentes Condiciones Generales de Financiamiento, se documentarán mediante contratos en los cuales para fines de brevedad, se designará a la institución que otorgue el crédito, el"Banco", y a la persona que lo reciba, el "Acreditado", debiendo contener, como mínimo las cláusulas siguientes:
PRIMERA.- El "Banco" abre al "Acreditado" un crédito en moneda nacional igual al monto total que resulte conforme a la cláusula segunda, más las cantidades adicionales a que se refieren las cláusulas tercera y cuarta. En el importe del crédito no quedan comprendidos intereses ni gastos que deba cubrir el "Acreditado" al "Banco".
SEGUNDA.- El "Acreditado" ejercerá a más tardar el ____ de _______________, el crédito señalado en la cláusula primera, hasta por la cantidad de $ _________________________( PESOS 00/100 M.N.), para...(1)
Para efectos del presente contrato, la etapa de construcción comprenderá el periódo transcurrido desde la fecha de firma del mismo contrato, y hasta la fecha, en que las viviendas se encuentren totalmente terminadas.
TERCERA.- El "Acreditado" ejercerá en las fechas de cada disposición del crédito que realice en términos de la cláusula segunda, el crédito señalado en la cláusula primera, por las cantidades equivalentes a la comisión pactada en la cláusula séptima, e instruye desde ahora al "Banco" para que las aplique al pago total de dicha comisión.(2)
CUARTA.- A partir de la fecha en que se determine la primera erogación neta, el "Acreditado" podrá ejercer en las fechas en que deba cubrir los intereses señalados en la cláusula sexta, crédito adicional mediante disposiciones mensuales, cada una de ellas hasta por la cantidad positiva que resulte a restar: a) el importe de los intereses ordinarios que mensualmente se causen conforme a dicha cláusula sexta; b) la erogación neta del mes de que se trate según la cláusula quinta.
El "Acreditado" desde este acto manifiesta su conformidad para ejercer las disposiciones previstas en esta cláusula, e instruye al "Banco" para aplicar su importe a los pagos mensuales de que se trate. En caso de que el "Acreditado" no desee efectuar las disposiciones citadas, deberá dar al "Banco" el aviso correspondiente.
QUINTA.- Las partes acuerdan que una vez que el "Acreditado" haya ejercido el monto total del crédito que resulte conforme a la cláusula segunda, deberá determinarse mensualmente una erogación neta, la cual se calculará aplicando, a dicho monto, los factores pago-crédito de _____________ (3). El resultado se ajustará en la misma proporción en que varíe el salario mínimo mensual.(4)
SEXTA.- Las cantidades ejercidas por el "Acreditado" causarán intereses sobre saldos insolutos del crédito, a una tasa anual igual ______________, correspondiente al mes inmediato anterior al mes en que se devenguen los intereses respectivos.(5)
Los intereses se calcularán dividiendo la tasa anual de interés aplicable entre 360 y multiplicando el resultado así obtenido por el número de días efectivamente transcurridos durante cada mes en el cual se devenguen los intereses a dicha tasa.
Los intereses serán pagaderos por mensualidades vencidas, a partir de la disposición del crédito, el día calendario de cada mes. En caso de que alguna de esas fechas sea día inhábil bancario en el lugar de pago, el pago respectivo habrá de efectuarse el día hábil inmediato siguiente.
SEPTIMA.- Además de los intereses pactados en la cláusula sexta, el "Acreditado" pagará al "Banco" en las fechas de cada disposición del crédito que efectúe en términos de la cláusula tercera, una comisión de _____ por ciento sobre el monto de cada disposición.(6)
OCTAVA.- El "Acreditado" se obliga a pagar al "Banco" el saldo insoluto del crédito mediante amortizaciones mensuales, vencidas, a partir de la fecha en que se determine la primera erogación neta de acuerdo a la cláusula quinta. Estos pagos se efectuarán el mismo día en que se cubran los intereses del crédito.
Atento a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 106, de la Ley de Instituciones de Crédito, el plazo máximo del crédito será de 30 años. Si transcurrido dicho plazo contado a partir de la fecha de firma del presente contrato, existiera algún saldo insoluto del crédito a cargo del "Acreditado", éste no estará obligado a efectuar pago adicional alguno, siempre y cuando se encuentre al corriente en sus pagos por principal e intereses en los últimos términos de este instrumento.
NOVENA.- En caso de que el "Acreditado" no cubra oportunamente al "Banco" algún pago por principal o intereses del crédito objeto de este contrato, pagará éste, en adición a los intereses previstos en la cláusula sexta, intereses moratorios a razón de una tasa de interés anual igual a ______________.(7)
DECIMA.- El "Acreditado" podrá pagar por anticipado total o parcialmente el crédito a su cargo, en las fechas en que deba cubrir intereses del crédito señalados en la cláusula sexta, sin que el "Banco" pueda hacer algún cargo adicional por este concepto.
Todo pago anticipado se aplicará a reducir el saldo insoluto del crédito, y tendrá efecto a partir del día 1 del mes inmediato siguiente a la fecha en que se efectúe el pago anticipado. A partir de esa fecha, las erogaciones netas, a solicitud del "Acreditado", podrán disminuirse proporcionalmente a la reducción del saldo insoluto.
DECIMA PRIMERA.- El "Banco" se obliga a enviar al "Acreditado" anualmente, un estado de cuenta en el que de manera clara se indique el saldo insoluto del crédito, la tasa de interés aplicable conforme a la cláusula sexta, así como, en su caso, la erogación neta a su cargo.
Sin embargo, el "Acreditado" podrá solicitar al "Banco" un estado de cuenta a un mes determinado. El "Banco" se obliga a entregar dicho estado de cuenta dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes a la fecha respectiva.
Los contratos respectivos incluirán, además de las cláusulas citadas, las estipulaciones que las partes estimen convenientes, así como la facultad por parte del"Banco", de dar por vencido anticipadamente el crédito en caso de que compruebe que se le haya dado un destino distinto al convenido en el propio contrato, en tal supuesto, el "Banco" impondrá las sanciones al "Acreditado" conforme al citado Anexo 10 de las presentes condiciones. Asimismo, deberá establecerse que el "Banco" sólo podrá aceptar la sustitución del deudor original, cuando quien lo sustituya en sus derechos y obligaciones reúna los requisitos señalados para que se le considere como sujeto de crédito para este tipo de viviendas. Sin embargo, no deberán incluírse textos que modifiquen las estipulaciones de las cláusulas de este modelo.
ANEXO
23
(1.7 y 4.6)
Los créditos para la adquisición, construcción o mejora de viviendas para arrendamiento que otorguen las instituciones de conformidad con estas condiciones generales de financiamiento se documentarán mediante contratos, en los cuales para fines de brevedad, se designará a la institución que otorgue el crédito, el "Banco"; y a la persona que lo reciba, el "Acreditado", debiendo contener como mínimo las cláusulas siguientes:
PRIMERA.- El "Banco" abre al "Acreditado" un crédito en moneda nacional igual al monto total que resulte conforme a la cláusula segunda, más las cantidades adicionales a que se refieren las cláusulas tercera y cuarta. En el importe del crédito no quedan comprendidos intereses ni gastos que deba cubrir el "Acreditado" al "Banco".
SEGUNDA.- El "Acreditado" ejercerá a más tardar el _______ de __________, el crédito señalado en la cláusula primera, hasta por la cantidad de $ ________________________( PESOS 00/100 M.N.), para ...(1)
Para efectos del presente contrato, la etapa de construcción comprenderá el período transcurrido desde la fecha de firma del mismo contrato, y hasta la fecha, en que las viviendas se encuentren totalmente terminadas.
TERCERA.- El "Acreditado" ejercerá en las fechas de cada disposición del crédito que realice en términos de la cláusula segunda, el crédito señalado en la cláusula primera, por las cantidades equivalentes a la comisión pactada en la cláusula séptima e instruye desde ahora al "Banco" para que las aplique al pago total de dicha comisión.(2)
CUARTA.- El "Acreditado" podrá ejercer durante la etapa de arrendamiento de la vivienda citada, que comienza una vez concluída la etapa de construcción, en las fechas en que deba cubrir los intereses señalados en la cláusula sexta, crédito adicional mediante disposiciones mensuales, cada una de ellas hasta por la cantidad positiva que resulte de restar: a) el importe de los intereses ordinarios que mensualmente se causen conforme a dicha cláusula sexta; b) la erogación neta del mes de que se trate según la cláusula quinta.
El "Acreditado" desde este acto manifiesta su conformidad para ejercer las disposiciones previstas en esta cláusula, e instruye al "Banco" para aplicar su importe a los pagos mensuales de que se trate. En caso de que el "Acreditado" no desee efectuar las disposiciones citadas, deberá dar al "Banco" el aviso correpondiente.
QUINTA.- Las partes acuerdan que durante la etapa de arrendamiento, deberá determinarse mensualmente una erogación neta, la cual se calculará aplicando al monto total del crédito, los factores pago-crédito de _________ (3). El resultado se ajustará en la misma proporción en que varíe el salario mínimo mensual.(4)
SEXTA.- Las cantidades ejercidas por el "Acreditado" causarán intereses sobre saldos insolutos del crédito, a una tasa anual igual ______________, correspondiente al mes inmediato anterior al mes en que se devenguen los intereses respectivos.(5)
Los intereses se calcularán dividiendo la tasa anual de interés aplicable entre 360 y multiplicando el resultado así obtenido por el número de días efectivamente transcurridos durante cada mes en el cual se devenguen los intereses a dicha tasa.
Los intereses serán pagaderos por mensualidades vencidas, a partir de la fecha de firma del presente instrumento, el día calendario de cada mes. En caso de que alguna de esas fechas sea día inhábil bancario en el lugar de pago, el pago respectivo habrá de efectuarse el día inmediato siguiente.
SEPTIMA.- Además de los intereses pactados en la cláusula sexta, el "Acreditado" pagará al "Banco" en las fechas de cada disposición del crédito que efectúe en términos de la cláusula cuarta, una comisión de ______________ por ciento sobre el monto de cada disposición.(6)
OCTAVA.- El "Acreditado" se obliga a pagar al "Banco" en las fechas de cada disposición del crédito mediante amortizaciones mensuales, vencidas, a partir de la fecha en que se termine la primera erogación neta de acuerdo a la cláusula quinta. Estos pagos se efectuarán el mismo día que se cubran los intereses del crédito.
Atento lo dispuesto en el último párrafo del artículo 106, de la Ley de Instituciones de Crédito, el plazo máximo del crédito será de 30 años. Si transcurrido dicho plazo contado a partir de la fecha de firma del presente contrato, existiera algún saldo insoluto del crédito a cargo del "Acreditado", éste no estará obligado a efectuar pago adicional alguno, siempre y cuando se encuentre al corriente en sus pagos por principal e intereses en los términos de este instrumento.
NOVENA.- En caso de que el "Acreditado" no cubra oportunamente al "Banco" algún pago por principal o intereses del crédito objeto de este contrato, pagará a éste, en adición a los intereses previstos en la cláusula sexta, intereses moratorios a razón de una tasa de interés anual igual a _______________ .(7)
DECIMA.- El "Acreditado" podrá pagar por anticipado total o parcialmente el crédito a su cargo, en las fechas en que deba cubrir intereses del crédito señalado en la cláusula sexta, sin que el "Banco" pueda hacer algún cargo adicional por este concepto, si cumple con las demás condiciones otorgadas para el arrendamiento.
Todo pago anticipado se aplicará a reducir el saldo insoluto del crédito, y tendrá efecto a partir del día 1 del mes inmediato siguiente a la fecha en que se efectúe el pago anticipado. A partir de esa fecha, las erogaciones netas a solicitud del "Acreditado", podrán disminuirse proporcionalmente a la reducción del saldo insoluto.
DECIMA PRIMERA.- El "Banco" se obliga a enviar al "Acreditado" anualmente un estado de cuenta en el que de manera clara se indique el saldo insoluto del crédito, la tasa de interés aplicable conforme a la cláusula sexta, así como, en su caso, la erogación neta a su cargo.
Sin embargo, el "Acreditado" podrá solicitar al "Banco" un estado de cuenta a un mes determinado. El "Banco" se obliga a entregar dicho estado de cuenta dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes a la fecha de solicitud respectiva.
Los contratos respectivos incluirán, además de las cláusulas citadas, las estipulaciones que las partes estimen convenientes, así como la facultad por parte del "Banco", de dar por vencido anticipadamente el crédito en caso de que compruebe que se le haya dado un destino distinto al convenido en el propio contrato, en tal supuesto, el "Banco" impondrá las sanciones al "Acreditado" conforme al citado Anexo 10 de las presentes condiciones. Asimismo, deberá establecerse que el "Banco" sólo podrá aceptar la sustitución del deudor original, cuando quien la sustituya en sus derechos y obligaciones reúna los requisitos señalados para que se le considere como sujeto de crédito para este tipo de viviendas. Sin embargo, no deberán incluirse textos que modifiquen las estipulaciones de las cláusulas de este modelo.(8)
ANEXO
24
(1.8)
QUE OTORGUE CON RECURSOS DEL FONDO
TIPO DE CRÉDITO |
VALOR DE LA VIVIENDA EN S.M.M.D.F. (1) |
COMISIÓN AL OTORGAR EL CRÉDITO |
COMISIÓN AGREGADA A LA EROGACIÓN NETA |
MARGEN DE
INTERMEDIACIÓN |
||
| ADQUISICIÓN DE VIVIENDA (2) |
_____ HASTA 100 |
_____ 1.8 SMMDF (1) |
(TASA A) $ 0.50 (3) |
(TASA B) $ 2.50 (3) |
(R.T.) (4) $ 3.00 (3) |
0% |
| DE 100.01 A 160 | ---------- |
----- | ----- | ----- | 0% | |
| APARTADOS 1 Y 2 | ||||||
| OTROS RUBROS | HASTA 160 | APARTADOS 2, 3, 4 Y 5. FOVI Determinará la tasa de interés a pagar por la institución. | ||||
(1) Número de veces el Salario
Mínimo Mensual del Distrito Federal de enero de 1993 ajustado
por los Valores Sustitutos.
(2) Nueva o Usada.
(3) Comisión por Millar
de Crédito, que será indizada igual que la Erogación Neta.
(4) Régimen Transitorio
ANEXO
25
(1.8,2.7,3.7,4.7 Y 5.7)
ANEXO
26
(1.9.2.1,2.8,4.8 Y 5.8)
G A R A N T I A S:
APARTADO 2.- Las garantías descritas en el punto 1.9.2.1
APARTADO 4.-
APARTADO 5.-
I. TASA DE INTERES ANUAL. TASA A.
PARA CREDITOS INDIVIDUALES (A CARGO DEL ACREDITADO)
CETES +4
PARA CREDITOS DE CONSTRUCCION (A CARGO DE LA BANCA)
TIIE1
II. TASA DE INTERES ANUAL. TASA B.
PARA CREDITOS INDIVIDUALES (A CARGO DEL ACREDITADO)
PARA CREDITOS DE CONSTRUCCION (A CARGO DE LA BANCA)
Tn = { [ (1 + Tr / 1200) * ( I ) ] - 1 } * 1200
Donde:
Tn = Tasa nominal del mes anualizada.
Tr = Tasa de interés real anualizada
del 5%.
I = Tasa mensual de crecimiento de la
Unidad de Inversión (UDI) más uno, factor calculado como el
cociente del valor en pesos de la UDI del día último del mes
inmediato anterior entre el valor del día último del primer mes
del bimestre inmediato anterior.
1 Tasa de interés Interbancaria de Equilibrio, determinada por el Banco de México conforme al Anexo 1 de su Circular - Telefax 25/95 del 20 de marzo de 1995, dirigida a las instituciones de banca múltiple, y publicada en el Diario Oficial de la Federación el día hábil bancario inmediato siguiente a aquél en que se determine.
COMISIONES DE COMPROMISO = CERO
ANEXO
29
(1.9.2.1.1)
FORMA PARA DETERMINAR LOS
MONTOS A CARGO DEL FOVI
Y DE LAS INSTITUCIONES
1) El anticipo de garantías de FOVI al Banco será igual a la mitad de la erogación neta mensual a cargo del acreditado. Si se cumplen las condiciones del punto 1.9.2 de las Condiciones Generales de Financiamiento, a partir de la séptima mensualidad vencida y siempre que se presente la demanda para el cobro del crédito o, posteriormente, en el mes en que se presente la demanda, FOVI dejará de cargar al Banco el equivalente de dicho anticipo y le bonificará el monto correspondiente a los meses anteriores desde el inicio de la mora.
2) Durante la mora, FOVI ofrecerá al Banco un apoyo de liquidez, mediante el cual el Fondo dejará de cargar a la Institución un monto igual al total de la erogación neta mensual a partir de la cuarta mensualidad no cubierta por el acreditado y un monto igual a la mitad de dicha erogación a partir del ejercicio de los anticipos de garantía; en caso contrario, continuará el apoyo de liquidez por el 100% de la erogación neta. Adicionalmente, FOVI como parte de dicho apoyo, también ofrecerá dejar de cargar la comisión mensual que se cobra al acreditado por cuenta del Fondo, a partir de la cuarta mensualidad no cubierta por el acreditado. Todo lo anterior, previa solicitud del Banco a FOVI.
3) Para efecto del pago final de la garantía, el riesgo total Banco-FOVI antes de hacer efectivas dichas garantías, será igual a: el valor actualizado del saldo existente al inicio de la mora, más el valor actualizado de las comisiones mensuales correspondientes al Banco y al FOVI durante la mora, más los gastos legales que no excedan del tope fijado para tal efecto.
4) Al producto de la venta del inmueble objeto de la garantía hipotecaria conforme al inciso 1.9.2.4 de las citadas Condiciones, se le restará el riesgo total Banco-FOVI. La mitad de la diferencia en caso de ser negativa, será liquidada al Banco por el FOVI. En caso de ser positiva la diferencia, el Banco liquidará a FOVI la mitad de la misma, cuando la institución se adjudique el inmueble o reciba el mismo como dación en pago.
5) En el momento de obtener el producto de la venta del inmueble, para lo cual FOVI podrá establecer un plazo máximo, el FOVI cargará al Banco:
5.1 El valor actualizado del saldo total del crédito existente al inicio de la mora, menos el valor actualizado de la mitad de las erogaciones netas cargadas al Banco durante los tres primeros meses de la mora. Este cargo se llevará a cabo cuando FOVI haya otorgado apoyo de liquidez al Banco.
5.2 El valor actualizado del saldo total del crédito existente al inicio de la mora, menos el valor actualizado de la mitad de las erogaciones netas mensuales cargadas por el FOVI al Banco durante la mora. Este cargo se realizará cuando el Banco no haya solicitado apoyo de liquidez.
5.3 El valor actualizado de las comisiones de FOVI, cuando se hayan dejado de cargar por apoyo de liquidez durante la mora.
6) Para obtener los valores actualizados correspondientes, se empleará una fórmula igual a la que se aplica para acumular el financiamiento mensual de intereses, en el sistema FOVI, a la tasa del crédito.
7) Con objeto de propiciar que no tenga que hacerse efectiva la garantía de FOVI, el Banco podrá ofrecer al deudor, previo acuerdo de FOVI, la opción de ponerse al corriente si liquida el valor actualizado de las erogaciones netas vencidas durante la mora más el valor actualizado de las comisiones FOVI-Banco. Para este efecto, el FOVI cargará al Banco dicha suma, menos el valor actualizado de los cargos efectivos hechos al Banco durante la mora, tanto por erogaciones, como por comisiones.
ANEXO
30
(1.9.2.1.1)
GASTOS JUDICIALES
Procederá por el 50% de los conceptos señalados a continuación y hasta por un monto máximo de $20,000 en promedio por juicio, ajustándose conforme a los índices de inflación, debiendo la institución adjuntar la documentación comprobatoria.
Los conceptos que abarcan los gastos judiciales son: edictos; posesión y gastos de juicio; avalúo; abogados; impuestos (ISAI y Predial), derechos (Registro Público, Agua) y gastos notariales.
ANEXO
31
(1.9.2.1.1.)
ESTUDIO SOCIOECONÓMICO
ANEXO
32
(1.9.2.1.1)
PROCEDIMIENTO UNIFORME DE COBRANZA
ANEXO
33
(1.9.2.1.1)
REQUISITOS ADICIONALES QUE DEBEN CUMPLIR LAS INSTITUCIONES
La Institución de Crédito se obliga a que las cartas de intención que haya emitido en firme no podrá cancelarlas, por lo que de hacerlo devolverá al promotor el costo de la misma.
Asimismo, la Institución de Crédito puede expedir cartas de intención que no sean en firme.
GARANTIAS EN EL CREDITO PARA LA CONSTRUCCION
FOVI podrá otorgar garantías a las Instituciones de Crédito que, con recursos propios o del propio Fondo, otorguen para construcción, siempre y cuando:
a) Se trate de créditos para construcción de vivienda nueva y mejora de vivienda usada de hasta 160 Salarios Mínimos Mensuales (ajustados por el valor sustituto), y las instituciones hayan financiado no más del 70%.
b) Dicha garantía podrá ejercerse por la Institución a partir de la séptima mensualidad vencida a cargo de los acreditados.
c) La forma para determinar los montos a cargo del FOVI y de las Instituciones, se aplicará en lo conducente conforme a los señalado en el propio anexo 29 de las Condiciones Generales de Financiamiento.