Individuos o inversionistas que adquieran, construyan y mejoren vivienda.
1.5 Condiciones Financieras.
1.7 Contratación.
1.8 Comisiones.
1.9 Garantías.
1. CRÉDITOS DE LARGO PLAZO
DERIVADOS DE SUBASTAS A PROMOTORES O A BANCOS.
Individuos o inversionistas que adquieran, construyan y mejoren
vivienda.
Los intereses moratorios y la pena por mora a que se refiere el punto 1.5.3.1 de las Condiciones Generales de Financiamiento para los Acreditados, se fijarán con el mismo procedimiento aplicado en materia de penas convencionales, señalado en el Anexo 10. Los intereses moratorios serán calculados únicamente sobre las erogaciones netas vencidas acumuladas.
Los intereses moratorios o la pena se calcularán sobre la base de una tasa del 20 por ciento anual.
Cuando la institución no pueda aplicar el sistema de intereses y la pena por mora señalada, podrá convenir con el FOVI, la aplicación de otro sistema.
El FOVI requerirá en la contratación entre las instituciones y los acreditados el clausulado mínimo del Anexo 23.
El FOVI pagará a las instituciones de crédito los márgenes de intermediación y comisiones, señaladas en el Anexo 24, y también podrá establecer el cobro de comisiones mensuales agregables a la erogación neta del acreditado que se señalen en el Anexo 25 de las presentes Condiciones Generales.
1.9.1 Garantía por deficientes de recuperación final.
El FOVI cubrirá a las instituciones de crédito el saldo insoluto vigente al concluir el plazo de 30 años, el cual se encuentra incluído dentro del máximo establecido por el Banco de México mediante reglas de carácter general para las Instituciones de Crédito, siempre que el deudor haya estado al corriente en sus pagos. Esta garantía se obtiene sin pago adicional a cargo del acreditado y está sujeta a que se cumplan las relaciones pago crédito establecidas por FOVI, así como las demás condiciones de crédito determinadas por el FOVI.
1.9.2 Garantía por incumplimiento del acreditado.
1.9.2.1 El FOVI garantizará a esas instituciones, por los conceptos y hasta los montos que se señalan a continuación, la recuperación de los créditos para vivienda que otorguen con garantía hipotecaria o fiduciaria, para la adquisición y mejora de vivienda, así como para la adquisición de vivienda destinada al arrendamiento cuando dichos financiamientos se otorguen con recursos provenientes total o parcialmente de FOVI y exista incumplimiento de pago por parte de los acreditados. La garantía comprenderá el saldo insoluto, por principal e intereses ordinarios financiados no recuperado después de la venta de la vivienda. Tratándose de la garantía a que se refiere el inciso c) de este punto, se comprenderá también los gastos judiciales en que las instituciones incurran, con motivo de la recuperación de los créditos para vivienda que otorguen con garantía hipotecaria o fiduciaria, en los términos a que se refiere el Anexo 30.
El FOVI podrá otorgar garantías a esas instituciones en los créditos para construcción, en los términos y condiciones a que se refiere el Anexo 34.
Los montos garantizados a que se refiere el párrafo anterior serán:
a) Sesenta por ciento del saldo insoluto, en el caso de créditos para vivienda nueva con valor de hasta 130 salarios mínimos mensuales, ajustado por el "valor sustituto", siempre y cuando esas instituciones hayan financiado, cuando menos, el 90 por ciento del valor de la vivienda.
Asimismo, el porcentaje señalado se aplicará a créditos para la adquisición y mejora de vivienda usada cuyo valor no exceda de 160 salarios mínimos mensuales, sin importar el porcentaje que represente el financiamiento respecto del valor de la vivienda.
b) Cincuenta y cinco por ciento del saldo insoluto, en el caso de créditos para vivienda nueva con valor de hasta 160 salarios mínimos mensuales, ajustado por el "valor sustituto", siempre y cuando esas Instituciones hayan financiado, cuando menos, el 90 por ciento del valor de la vivienda.
c) Cincuenta por ciento del saldo insoluto, definido éste de conformidad con el Anexo 29, en el caso de créditos para adquisición de vivienda nueva y adquisición y mejora de vivienda usada de hasta 160 salarios mínimos mensuales, ajustado por el "valor sustituto", siempre y cuando esas instituciones hayan financiado no más del 90 por ciento del valor de la vivienda.
El FOVI garantizará los créditos señalados, cuando los mismos se ajusten, en todo momento, a las Reglas de Operación, a las presentes Condiciones Generales de Financiamiento; que las instituciones presenten al FOVI para su autorización, las comisiones y demás cargos que pretendan cobrar a los acreditados, así como los modelos de contrato bajo los cuales se formalizarán los créditos con los acreditados y que los créditos se hayan otorgado de conformidad con las sanas prácticas y usos bancarios debiendo verificar las instituciones que:
I La capacidad de pago del acreditado sea suficiente, en relación con el monto del crédito, debiendo destinar el 25% de su ingreso neto o 30% del ingreso bruto al pago del crédito correspondiente.
II Que para el ingreso conyugal, el sueldo del cónyuge, que se destine a complementar los pagos mensuales del acreditado, no sea mayor del 50% del ingreso neto comprobable en el sector formal. Tratándose de concubinato, sólo se apoyará y se aplicará lo conducente al ingreso conyugal cuando existan descendientes de dicha relación, y
III Que el acreditado haya elegido libremente su vivienda, entre diversos conjuntos habitacionales o viviendas aisladas, distantes entre si.
1.9.2.1.1 El otorgamiento de las garantías aludidas en el punto anterior, estará condicionado a que las Instituciones cumplan, en adición a los requisitos antes señalados, con aquellos que buscan una optimización en el proceso de otorgamiento y cobranza de los créditos entre los que destacan, los indicadores de servicio a la clientela; la debida titulación de los bienes; el estudio socioeconómico de los acreditados; el avalúo debido de los bienes; la entrega al acreditado por parte de las instituciones sobre la forma, lugar y época de pago; el procedimiento uniforme de cobro; la no cancelación de las cartas de asignación en firme; la reestructuración de los créditos, etc. Dichos requisitos están referidos en los Anexos 29, 31, 32 y 33.
1.9.2.2 El FOVI hará extensiva la garantía en los porcentajes mencionados en los incisos a), b) y c) del punto 1.9.2.1 anterior, a los créditos con garantía hipotecaria o fiduciaria otorgados por las instituciones de banca múltiple con sus propios recursos y contratados a partir del 9 de marzo de 1993, siempre y cuando se cumplan las condiciones siguientes:
a) El FOVI apruebe por escrito a esas instituciones, los plazos, sistemas de pago y demás características de los créditos con garantía hipotecaria o fiduciaria, así como los modelos de contratos correspondientes, y
b) El valor máximo de las viviendas y, en su caso, los porcentajes que representen los financiamientos respecto del valor de las mismas, sean los señalados en el punto 1.9.2.1 anterior y las instituciones hayan adoptado las medidas para la optimización en el proceso de otorgamiento y cobranza de créditos a que se refiere el punto 1.9.2.1.1.
1.9.2.3 El FOVI otorgará las garantías señaladas en el punto 1.9.2.1 en los créditos que las instituciones otorguen para la adquisición de vivienda nueva, así como para la adquisición de vivienda que se destinará al arrendamiento, en los montos que corresponda cuando se cumplan, además de los requisitos señalados para el otorgamiento de las garantías indicadas en el punto 1.9.2 anterior; si se satisfacen las condiciones siguientes:
I Para la adquisición de vivienda nueva.
a) No se concentren adquirentes de una sola asociación, patrón o un sólo gremio, inclusive tomando al sector público federal como un todo y al estatal también como un todo, en más del 25 por ciento de un mismo conjunto habitacional o grupo de conjuntos contiguos.
II Para la adquisición de vivienda destinada al arrendamiento.
a) Cuando el inversionista desde el inicio del arrendamiento, celebre con el arrendatario el contrato de promesa de venta con plazo máximo de tres años. Este plazo será de hasta cinco años cuando el inversionista sea patrón del arrendatario.
b) No se concentren arrendatarios de una sola asociación, patrón o un sólo gremio, inclusive tomando al sector público federal como un todo y al estatal también como un todo, en más del 25 por ciento de un mismo conjunto habitacional o grupo de conjuntos contiguos. Esta situación debe observarse para cualquier inversionista, sea o no patrón.
c) Cuando se trate de vivienda nueva y de inversionistas que sin haber realizado promesa de venta alguna, cuenten como máximo con 20 viviendas en arrendamiento, la garantía correspondiente será de acuerdo con el valor de las viviendas, sin importar el porcentaje del crédito otorgado.
El Comité Técnico del FOVI podrá, en los supuestos a que se refiere el inciso a) del numeral I e inciso b) del numeral II, aprobar los casos de excepción.
1.9.2.4 Esas instituciones podrán hacer efectiva la garantía del FOVI, hasta que reciban el producto de la venta del inmueble objeto de la garantía hipotecaria o fiduciaria correspondiente y se determine el monto no recuperado sobre el que se aplicará dicha garantía, ya sea que la Institución lleve a cabo un juicio para rematar la vivienda o que logre, con aceptación previa del FOVI, la dación en pago por un valor no menor a un mínimo. En todos los casos se deberá contar con un avalúo.
Respecto a la garantía a que se refiere el inciso c) del punto 1.9.2.1 anterior, podrán anticiparse las garantías a partir de la séptima erogación neta vencida, siempre y cuando las instituciones hayan demandado al acreditado, a lo cual, el FOVI cubrirá los meses anteriores vencidos en los términos y en las proporciones correspondientes. Cuando las instituciones reciban el producto de la venta del bien hipotecado o dado en garantía fiduciaria, se determinarán los montos a cargo y a favor del FOVI y de las instituciones, de conformidad con el Anexo 29.
1.9.2.5 El porcentaje de crédito sobre el valor de la vivienda referido en los incisos a) y b) del punto 1.9.2.1, podrá ser menor independientemente de donde provengan los recursos con los que se otorgue el financiamiento, y el FOVI lo autorice para cada proyecto habitacional en particular.
1.9.2.6 La garantía señalada se disminuirá en la misma proporción en que alguna de las partes integrantes de la Federación, así como las demás personas morales de carácter federal, estatal o fideicomisos en los que el fideicomitente sea alguna de las personas antes señaladas, otorguen también su garantía respecto a los créditos materia de estas Condiciones Generales; debiendo informar las instituciones al FOVI por escrito, dentro de los quince días hábiles inmediatos siguientes, de la existencia de cualquiera de éstas.
En caso de que las instituciones no informen al FOVI lo señalado en el párrafo anterior, eximirán a éste de la obligación de otorgar la garantía señalada, independientemente de las demás facultades que pueda ejercer el FOVI.
1.9.3 Apoyo de liquidez por falta de pago puntual en que incurran los acreditados.
El apoyo a las instituciones se concederá para las viviendas cuyos valores no excedan de 160 veces el salario mínimo mensual del Distrito Federal de enero de 1993, y previa la celebración de los contratos respectivos.
A partir de la cuarta mensualidad sucesiva no pagada por el acreditado, la institución podrá informar al FOVI al respecto y el Fondo dejará de cargar las erogaciones subsecuentes en la cuenta que le lleva el Banco de México a la institución. Este apoyo, salvo en el caso de créditos con la garantía a que se refiere el inciso c) del punto 1.9.2.1, no excederá del importe de 18 mensualidades por concepto de pagos mensuales que los acreditados adeuden a las instituciones.
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