Individuos o inversionistas que adquieran, construyan y mejoren vivienda.
1.1 Destino.
1.2 Asignación.
1.3 Acreditados.
1.4 Viviendas financiables.
1.5 Condiciones financieras.
1.6 Obligaciones de arrendadores.
Estos créditos sólo podrán otorgarse para los siguientes conceptos:
a) La adquisición de vivienda nueva o usada, para ser habitada por su propietario o para ser arrendada.
b) La liquidación de pasivos contraidos en la propia adquisición.
c) La construcción o mejora cuando la vivienda sea o vaya a ser habitada por su propietario, independientemente que se contrate o no a un promotor o constructor para estas obras. Estos conceptos podrán apoyarse con sustitución de crédito.
d) El financiamiento de intereses ordinarios y, en su caso, moratorios, así como el financiamiento de comisiones por apertura de crédito, en su caso, estudio socioeconómico, o de factibilidad y avalúo.
Los créditos deberán provenir de derechos sobre créditos de largo plazo subastados por FOVI a promotores, o a bancos cuando se trate de vivienda usada, o por autorización especial del FOVI. Los pequeños promotores podrán recibir créditos derivados, tanto de las subastas a promotores, como a bancos.
Los pequeños promotores se definen como aquéllos cuya capacidad de promoción no exceda la señalada en el Anexo 1.
1.3.1 Conceptos.
Los acreditados serán: personas físicas que vayan a habitar la vivienda o personas físicas o morales en el caso que las vayan a arrendar.
No podrán concentrarse adquirentes o arrendatarios de un sólo patrón o un sólo gremio, inclusive tomando al sector público federal como un todo y al estatal también como un todo, en más del 25% de un mismo conjunto habitacional o grupo de conjuntos contiguos.
1.3.2 Deudor sustituto.
Los deudores sustitutos se considerarán como acreditados siempre y cuando se obliguen en los mismos términos del acreditado original. Además, será requisito que en las escrituras en que se hagan constar los correspondientes contratos de apertura de crédito, se estipule en cláusula específica que el acreditante sólo podrá aceptar la sustitución del deudor, cuando quien se sustituya en sus derechos y obligaciones reúna los requisitos para que se le considere como sujeto de crédito para ese tipo de vivienda.
1.3.3 Ingreso mensual de los acreditados
1.3.3.1 Los créditos sólo podrán otorgarse a los acreditados cuyo ingreso mensual no exceda de 15 veces al salario mínimo mensual. Los ingresos y el salario mínimo mensual serán los vigentes al día primero del mes en que se autorice el crédito por la institución.
1.3.3.2 La distribución de los recursos a los segmentos de población de ingresos menores al máximo la determinará FOVI, por medio de sus asignaciones de créditos por categorías de vivienda según su valor.
1.4.1 Se entiende por vivienda para efecto de estas Condiciones Generales: la vivienda en cualquiera de las etapas comprendidas, desde el terreno hasta su terminación integral, como es el caso de lotes con servicios y bases de vivienda. Se entenderá como créditos para la construcción, los otorgados también para la mejora y, los otorgados para la adquisición comprenderán vivienda nueva o usada.
1.4.1.1 Vivienda nueva es aquélla que va a ser habitada por primera vez, no habiendo sido antes ocupada ni utilizada.
1.4.1.2 Base de vivienda es cualquier edificación sobre un lote con servicios.
1.4.1.3 Mejora de vivienda comprende las obras que permiten la renovación, la ampliación y/o mejor distribución y/o terminación de la vivienda y otras afines, formando o no parte de un conjunto habitacional y pudiendo comprender las obras por etapas.
1.4.1.4 Lote con servicios es aquel que cuenta como mínimo, al pie del propio lote, con los servicios de: luz, agua, drenaje, alumbrado público y guarniciones.
1.4.1.5 Como parte de la vivienda podrán existir servicios comunes a varias viviendas, para el aseo personal y/o la preparación de alimentos, entre otros afines.
1.4.1.6 Proyecto habitacional.
Es un grupo máximo de trescientas viviendas contiguas de una misma categoría, pudiendo estar separadas únicamente por vialidades y debiendo estar ubicadas en un solo predio de una misma población, independientemente que se destine para adquisición o arrendamiento, así como su equipamiento; y estar siempre comprendidas en una misma postura de las subastas de derechos sobre créditos de largo plazo.
1.4.1.7 Conjunto habitacional.
Es un grupo de viviendas y su equipamiento en un mismo predio, pudiendo comprender diversas categorías de valor, así como diferentes destinos.
1.4.2 Registro de proyecto y proyecto ejecutivo.
1.4.2.1A Registro de proyecto.
Es el documento que exclusivamente expedirá el FOVI y deberán presentar los promotores para participar en la celebración de la subasta. Una vez efectuada la subasta, el promotor obtendrá una asignación condicionada de recursos hasta que obtenga el registro de proyecto ejecutivo del FOVI. Su vigencia será de un año.
1.4.2.1B Registro de proyecto ejecutivo.
El registro de proyecto ejecutivo, contiene el proyecto arquitectónico y urbanístico de un grupo de viviendas, que deberá incluir la licencia de construcción y demás autorizaciones vigentes para iniciar la construcción de las viviendas. Se deberá presentar la documentación respectiva al FOVI para su registro posteriormente a la celebración de la subasta y es requisito para que la edificación o adquisición de la vivienda sea financiada.
El registro de proyecto ejecutivo deberá obtenerse dentro del plazo de doscientos setenta días naturales, contados a partir de la celebración de la subasta. Su vigencia será la misma del crédito.
1.4.2.2 Obtención de los Registros.
Los registros mencionados en los puntos 1.4.2.1A y 1.4.2.1B serán otorgados exclusivamente por el FOVI.
1.4.2.3 Documentación.
La documentación necesaria para la obtención de los registros es la que se indica en el Anexo 23-A. Dicha documentación deberá presentarse al FOVI por medio de la institución a través de la cual se ejercerán los derechos sobre créditos asignados.
1.4.2.4 Modificaciones.
El registro de proyecto ejecutivo deberá modificarse siempre que se cambien las especificaciones relativas al área construida, a la conformación de espacios o los acabados por otros que no sean equivalentes a los sustituidos, aún cuando no signifiquen una modificación en el valor de la vivienda. Dichas modificaciones, requerirán la previa aprobación del FOVI, a solicitud de la institución, de lo contrario no se ejercerán los derechos asignados.
1.4.2.4.1 Derogado.
1.4.2.4.2 Cambio de ubicación.
Dentro del plazo de doscientos setenta días contados a partir de la fecha de asignación de derechos sobre créditos, el promotor a través de la institución, podrá solicitar al FOVI, el cambio de ubicación de la totalidad de las viviendas sin iniciar, por una sola vez, sin cambiar de categoría, siempre y cuando se ejerzan éstos en el plazo estipulado para ello y no se cuente con las licencias de construcción.
1.4.2.5 Materiales y obras.
La duración de la estructura, construcción y materiales en general, no será menor del plazo establecido para amortizar el crédito.
Las obras a ejecutar de urbanización y edificación de la vivienda deberán basarse y coincidir en todos sus aspectos con los planos y documentos que sirvieron de base para obtener el registro de proyecto ejecutivo.
1.5.1 Valores.
1.5.1.1 Valor máximo.
El valor máximo de la vivienda sujeta a financiamiento por parte de FOVI no deberá exceder del equivalente a 216 veces el salario mínimo mensual, ajustado por los valores sustitutos señalados en el punto 1.5.1.3.
1.5.1.2 Categorías de vivienda.
El FOVI establecerá diversas categorías de vivienda de acuerdo con su valor mínimo y/o máximo, ubicación geográfica y otras características, que se darán a conocer en las convocatorias para las subastas y/o en el Anexo 3 de estas Condiciones Generales.
1.5.1.3 Valores sustitutos de las viviendas.
Los valores mínimos y máximos que puedan alcanzar las viviendas en cada una de las categorías los determinará FOVI cada mes de conformidad con el Anexo 4.
1.5.1.4 Cambio de categoría.
No se permite cambio de categoría.
1.5.1.5 Conceptos comprendidos en el valor.
El valor de la vivienda deberá comprender todas las áreas sobre las que tenga derecho de propiedad el adquirente. El valor de la vivienda se determinará mediante avalúo bancario en el momento del otorgamiento del crédito, el cual deberá reflejar el valor de mercado prevaleciente en ese momento, como algo independiente del costo del terreno y la edificación, y de los subsidios recibidos.
En el caso de los centros históricos o de las viviendas con rentas congeladas, se podrá excluir del avalúo bancario el valor del terreno.
1.5.2 Monto inicial de los créditos.
1.5.2.1 Para adquisición, construcción o mejora.
1.5.2.1.1 Para adquisición.
El importe de las disposiciones del crédito destinadas a financiar la adquisición de la vivienda, podrá ser de hasta el 90 por ciento del valor de la misma estando o suponiéndola ya construída.
1.5.2.1.2 Para construcción o mejora.
El importe de las disposiciones del crédito destinadas a financiar la construcción o la mejora de la vivienda, podrá ser de hasta el 65 por ciento del valor de la misma, estando o suponiéndola ya construída, el cual deberá ser ejercido dentro de un plazo de seis meses contado a partir de la primera ministración, transcurrido éste, la institución debe presentar al FOVI, el estudio de mercado y señalar las razones por las cuales no se esta vendiendo de acuerdo al mismo, así como la reprogramación de las ventas, sustentadas en un análisis apoyado por un nuevo estudio de mercado que analice la capacidad de compra de acuerdo con los ingresos y la facilidad de aportar el enganche. Con base en ello, el FOVI prorrogará el plazo de las viviendas que se vayan a construir en el plazo de dos años contado a partir de la fecha en que se obtenga el registro de proyecto ejecutivo. Debiendo la institución informar mensualmente al FOVI el grado de avance de las obras de acuerdo con el formato señalado en el Anexo 23-D.
1.5.2.2 Para arrendamiento.
Cuando el destino del financiamiento sea la adquisición para el arrendamiento, el importe de las disposiciones del crédito podrá ser hasta el porcentaje señalado en el Anexo 5 de las presentes Condiciones Generales.
1.5.2.3 Para arrendamiento con opción a compra.
Cuando mediante un contrato con el clausulado mínimo señalado en el Anexo 6, exista la obligación por parte del acreditado ya sea persona física o moral, de vender la vivienda al primer arrendatario durante el plazo a que se refiere el Anexo 7 de las presentes Condiciones Generales, el monto del crédito podrá ser de hasta el 90 por ciento del valor de la vivienda. Dicho arrendatario podrá transferir a terceros sus derechos generados correspondiente a la opción de compra.
Se puede efectuar la venta de las viviendas en arrendamiento al arrendatario de las mismas, acreditando dicho carácter con el contrato de arrendamiento respectivo, no obstante que éste tenga menos de un año de habitarla y desee adquirirla, siempre y cuando dentro de las condiciones del crédito que se otorgó para tales viviendas, los intereses causen la tasa equivalente al Costo Porcentual Promedio de Captación (CPP) o del 5 por ciento real.
1.5.3. Tasas de interés y comisiones.
1.5.3.1 Intereses ordinarios y moratorios
Los créditos devengarán, según se establezca en la convocatoria correspondiente:
a) Una tasa nominal de interés que se determinará tomando como base de referencia el promedio ponderado de la tasa anual de rendimiento, equivalente a la de descuento de los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES), en colocación primaria de las subastas, a plazo de 28 días o al plazo que sustituya a éste en caso de días inhábiles, que se efectúen en el mes inmediato anterior a aquél en que se causen los intereses respec tivos, que dé a conocer la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, adicionada con los puntos porcentuales señalados en el Anexo 27, el cual establece el método para calcular esta tasa de interés, o
b) Una tasa de interés anual que el FOVI mensualmente dará a conocer a las instituciones, la cual estará integrada por un componente fijo del cinco por ciento en términos reales y un componente variable que se modificará de conformidad con la tasa de inflación del mes inmediato anterior. El método para calcular esta tasa de interés se presenta en el anexo 27.
En lo sucesivo, estas tasas de interés, serán identificadas como Tasa A y Tasa B, respectivamente.
En caso de que el acreditado no cubra oportunamente las cantidades a su cargo derivadas del crédito, las instituciones cobrarán mensualmente, en adición a los intereses ordinarios del crédito, intereses moratorios o una pena por mora, lo que resulte mayor.
1.5.3.3 Comisiones a cargo del acreditado.
Las instituciones de crédito podrán cobrar libremente comisiones por apertura de crédito, estudio socioeconómico, de factibilidad y avalúo, debiéndolas informar a FOVI. Estas comisiones se podrán financiar con recursos del FOVI, previa la autorización de éste, siempre y cuando el monto total del crédito no exceda el monto del crédito a que se refiere el punto 1.5.2.1 anterior. Asimismo, las instituciones tendrán libertad para cobrar comisiones mensuales que podrán expresarse como proporciones fijas o variables de la erogación neta, o indizarse en la misma forma de la erogación neta. Estas comisiones se podrán aplicar a cubrir los costos de riesgo y cobranza, e inclusive las de apertura y selección de sujetos de crédito, entre otros, sin necesidad de desglosar. Las instituciones podrán trasladar total o parcialmente estas comisiones a otros agentes prestadores de servicios.
El FOVI podrá establecer el cobro de comisiones mensuales agregables a la erogación neta a cargo del acreditado, afines a las del punto 1.5.5.1, señaladas en el Anexo 8 de las presentes Condiciones Generales.
1.5.4 Pagos, plazos y amortización.
1.5.4.1 Erogación neta a cargo del acreditado.
1.5.4.1.1 Una vez que el acreditado haya ejercido el crédito destinado a la adquisición de la vivienda, concluída su construcción o sustituido el crédito, deberá determinarse mensualmente una erogación neta a su cargo. Estas erogaciones se calcularán aplicando al monto del crédito, en la fecha de su otorgamiento, los factores pago-crédito que determine el FOVI en función del valor de la vivienda, señalados en el Anexo 8.
El resultado así obtenido, se ajustará en la misma proporción en que varíe el índice que se señala en el Anexo 9 de las presentes Condiciones Generales, entre la fecha de otorgamiento del crédito y la de cada erogación neta.
En el caso de un crédito para la construcción de una vivienda que habitará el propio acreditado, la erogación neta durante el período de construcción podrá ser cero, de conformidad con la institución acreditante, por lo que se podrá financiar el total de los intereses devengados.
1.5.4.1.2 Los pagos por principal e intereses a cargo de los acreditados serán por mensualidades vencidas conforme a lo siguiente:
1.5.4.1.2.1 En aquellas mensualidades en las que la erogación neta sea igual o menor a los intereses devengados, el pago que el acreditado estará obligado a realizar será igual a los intereses devengados.
1.5.4.1.2.2 En aquellas mensualidades en las que los intereses devengados sean inferiores a la erogación neta, el pago que el acreditado estará obligado a realizar será igual a la propia erogación neta. En estos casos, las cantidades pagadas en exceso a los intereses devengados se aplicarán a amortizar el saldo insoluto del crédito.
1.5.4.2 Pagos anticipados
El acreditado tendrá derecho a efectuar pagos anticipados, siempre que su monto exceda el de una erogación neta.
Todo pago anticipado se aplicará a reducir el saldo insoluto del crédito y tendrá efecto a partir del día primero del mes inmediato siguiente a la fecha en que se realice el pago anticipado. Las erogaciones netas a cargo del acreditado a partir de esa fecha, podrán disminuirse proporcionalmente a la reducción del saldo insoluto, a solicitud del acreditado.
1.5.4.3 Financiamiento de intereses.
1.5.4.3.1 En aquellas mensualidades en las que el acreditado se encuentre en el proceso de construcción de su vivienda, las erogaciones netas a su cargo podrán ser cero de conformidad con la institución acreditante; por lo que, el monto de los intereses ordinarios devengados podrá ser financiado totalmente, siempre y cuando el valor esperado de avalúo de la vivienda al momento de su terminación no exceda el valor máximo de la categoría de inscripción y el monto previsible del crédito no exceda el 90%.
1.5.4.3.2 En aquellas mensualidades en las que se determinen erogaciones netas a cargo del acreditado y en donde el importe de los intereses ordinarios devengados sea superior a la propia erogación neta, el acreditado podrá: ejercer crédito adicional por la diferencia positiva que se obtenga de restar, al importe de los intereses ordinarios devengados, la propia erogación neta, o cubrir dicha diferencia con recursos propios.
1.5.4.4 Plazos y amortizaciones de los créditos.
Los créditos se contratarán sin establecer un plazo fijo para el pago. Dicho plazo será el necesario para que el saldo del crédito sea cero, mediante el procedimiento señalado en los puntos 1.5.4.1 a 1.5.4.3.
Sin embargo, de conformidad con el artículo 106, de la Ley de Instituciones de Crédito, el Banco de México amplió el plazo máximo para estas operaciones, dentro del cual si transcurridos 30 años contados a partir de la fecha de contratación del crédito, existiere un saldo insoluto a cargo del acreditado, éste no estará obligado a realizar pago adicional alguno, siempre y cuando se encuentre al corriente en sus pagos. En estos casos, el saldo insoluto será a cargo de FOVI.
1.5.4.5 Sistema alternativo de pagos para efectos contables.
El FOVI podrá autorizar la aplicación de sistemas de pago financieramente equivalentes al descrito en los puntos 1.5.3 y 1.5.4, excepto en materia de su presentación contable. Estos sistemas tendrán las mismas erogaciones netas del punto 1.5.4. y los créditos serán amortizables en la misma fecha señalada en el mismo punto.
1.5.4.6 Primas de seguro.
Las instituciones de crédito podrán cobrar mensualmente a los acreditados, por concepto de los seguros destinados a cubrir el crédito, primas a una tasa máxima conjunta de 0.75 por ciento anual sobre el saldo insoluto del crédito. Estas primas no podrán cubrirse con crédito y deberán liquidarse en las mismas fechas en que se devenguen o paguen los intereses.
1.6.1 Tratándose de viviendas para arrendamiento, el inversionista se debe obligar a:
a) Iniciar la renta de las viviendas en un plazo máximo de 180 días naturales a partir de la fecha de consolidación del crédito.
b) En el caso de renta sin opción a compra originalmente pactada, destinar las viviendas al arrendamiento durante el plazo mínimo de un año. En el caso de renta con opción a compra al arrendatario original o a quien éste ceda sus derechos patrimoniales respecto de la opción de compra, el plazo será el señalado en el Anexo 7.
c) Convenir en los contratos de arrendamiento las estipulaciones relativas a la conservación y mantenimiento de la vivienda, para preservar el valor del inmueble dado en garantía durante el período de amortización del crédito.
d) En el caso de arrendamiento con opción de compra, presentar a la institución al momento del arrendamiento, copia de los contratos en donde se establezca la obligación de vender la vivienda al arrendatario, o a quien éste señale en el caso de que ceda sus derechos, dentro del plazo indicado en el inciso b) de este punto.
La opción de compra se deberá pactar sin más requisito que el arrendatario original esté al corriente en el pago de las rentas.
e) Solicitar el consentimiento de la institución acreedora para enajenar las viviendas a otro inversionista mientras esté insoluto el adeudo; el cual sólo podrá otorgarse si el adquirente acepta a su vez esta condición y cumple con todas las obligaciones que, conforme a este punto, debe asumir el acreditado ante la institución. El mismo régimen de renta o venta con opción de compra que todavía sea vigente deberá aceptarse, en su caso, por todo inversionista sustituto.
f) Los conjuntos habitacionales o edificios multifamiliares, sólo se podrán vender individualmente o en partes, si previamente se constituye el régimen de propiedad en condominio y se cumplen con los requisitos a que se refiere el anexo 23-B de las presentes Condiciones Generales de Financiamiento.
1.6.2 En caso de incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones del acreditado antes señaladas, se estará a las sanciones señaladas en el Anexo 10 de las presentes Condiciones Generales de Financiamiento.